富豪杭州买地被喊停，5423万元保证金退不退？业内分析来了

据报道，近日杭州自然人溢价拿下的地块，因不符合“拿地条件”被喊停。

11月20日，杭州市区出让3宗宅地，引发较高关注的是，下沙单元QT010110-16地块在经过35轮报价后，最终由自然人洪礼昌以总价44611万元拿下，溢价率64.55%。11月28日，记者在浙江省自然资源网上交易中心/浙江省自然资源智慧交易服务平台上查询到，该地块显示未成交。

据悉，由自然人洪礼昌拍下的杭政储出[2024]125号地块，64.55%的溢价率是今年杭州土拍市场最高的溢价率。

目前，外界对本宗地块的关注点，第一是洪礼昌是谁？第二则是自然人到底能不能拿地？

公开报道称，洪礼昌是个低调的“富豪”，在绍兴经营热电厂，很有实力。

据企查查信息，其关联的企业包括浙江龙德环保科技集团有限公司、浙江龙德环保热电有限公司、浙江龙德绿能电力有限公司等多家公司。洪礼昌担任董事的浙江龙德环保热电有限公司成立于2012年，是浙江龙德环保科技集团成员，位于浙江绍兴市，是一家以从事电力、热力生产和供应业为主的企业，企业注册资本金1.3亿元。

通过大数据分析，浙江龙德环保热电有限公司对外投资了7家企业，参与招投标项目65次。此外，企业还拥有行政许可8个，在浙江绍兴拥有三家100%控股的能源公司。

那么，对于该地块，自然人有没有资格参与竞拍？

查询该地块的《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让须知》，其明确，中华人民共和国境内外具备房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动（联合竞买的竞买各方均应具备）。这也就意味着，就该地块来说，此次自然人拿地不符合地块的要求。

11月27日，杭州市规划和自然资源局钱塘分局方面证实，125号地没有成交，原因是竞得人不符合资格，该地块从来就没有属于过该竞得的自然人，后续是否再重新挂牌出让还不清楚。

另外，该宗地块的出让须知也值得探讨。《杭州市国有建设用地使用权挂牌出让须知》（简称《须知》）的第一条指出：根据中华人民共和国有关法律、法规和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部39号令），为规范国有建设用地使用权挂牌出让活动，特制定本规则。

我们再来看看国土资源部39号令的规定，第二条规定写道：“本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。”

第十一条规定：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

北京市才良律师事务所名誉主任王才亮律师认为，《须知》不算地方法规、规章，只是一个规范性的文件类的规定，其在39号令的基础上增加了摘牌人的义务，属于没有上位法的行政规定，依法无效。他还表示，行政机关在土地使用权出让之时要审查摘牌人的资格，如果挂牌时明确不能自然人摘牌、中标、竞买，那么就不应该收取自然人的保证金，而收取保证金的行为就是对竞买人资格的认可。

另外，该地块的保证金为5423万元，《须知》第十八条规定，交易结束后将对竞得（入选）人竞买资格、购地资金开展审查，经审查，不符合本公告及《挂牌出让文件》规定的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还（使用保函参加竞买的，要求兑付保函）。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，之前土地市场比较热的时候，会有一些企业抢地、高杠杆拿地，因此在挂牌时会做一些限制性的条件。就现在来看，各地应该规范自然人拿地制度，会去拿地的自然人并不是普通的工薪阶层，他们的资金实力是比较强的。

严跃进还表示，从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定看，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。同时，各地自然人拿地的相关规范也明确，后期个人也可以按照规定转让，同等享受当地的入学、医疗等条件。

据统计，今年以来，在全国范围内，除了杭州杭政储出[2024]125号地块，还有4起自然人拍地的案例。

实际上，长沙此前也出现过自然人拿地资格审核未通过的案例。2019年6月，[2019]长沙市042号地块在竞拍时，自然人匡政报出最高价11490万元竞得。但后来，因资格审查未通过，匡政变身“筐瓢”。

除此之外，2011年12月，岳麓区梅溪湖片区B-6地块[2011]网挂032号宗地通过27轮叫价，由瞿凯其、易辉跃两位自然人竞得。2017年7月，长土网[2017]026号商业地块，通过85轮竞拍，最终由自然人石利娥以3910万元竞拍